Квартиры в Москве и Подмосковье в январе-феврале 2020 года: риелторы видят оживление рынка, Росреестр – нет

По данным Росреестра, вторичный рынок Москвы в начале 2020 г. продолжил падение, начатое еще в конце весны 2019 г. Однако, по мнению риелторов, покупательская активность все-таки постепенно увеличивается.

Предложение

Объем предложения на вторичном рынке Москвы за год, по сравнению с январем 2019 г., сократился на 0,8%, а за месяц, с декабря по январь, — сразу на 7,8%. Все благодаря необычайно высокой активности покупателей в первые два месяца зимы, отмечает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость».

Впрочем, коллеги Шломы из «Азбуки Жилья» снижения объемов предложения не наблюдают. По данным «Азбуки», по отношению к декабрю прошлого года число выставленных на продажу квартир выросло на 1,4%, а их суммарная площадь – на 1,8%. По сравнению с периодом годичной давности лотов на рынке стало больше на 10%, а их суммарная площадь увеличилась на 7%.

Всего на конец января 2020 г. на вторичном рынке жилой недвижимости на территории «старой» Москвы было представлено 20,2 тыс. квартир общей площадью 1 599 тыс. кв. м, говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».

По информации Гильдии риелторов Московской области (ГРМО), в Подмосковье предложение тоже растет: общий объем предложения в январе увеличился на 0,9% относительно декабря и на 9,1% по сравнению с январем 2019 г. Число лотов, впервые вышедших на рынок, за первый месяц 2020 г. выросло на 5,3% к декабрю и на 4,8% к январю прошлого года, рассказывает Ольга Власова, вице-президент ГРМО, генеральный директор АН «Удачный выбор» (г. Раменское).

Однако увеличение предложения не свидетельствует об отсутствии спроса, подчеркивает она. «Мы уже привыкли рассматривать любой рост объемов предложения как признак затоваривания рынка и, соответственно, как сигнал о падении активности в плане спроса. На данный же момент, по крайней мере пока, на подмосковном рынке все выглядит не так: увеличивается объем предложения с одновременным ростом активности покупателей «вторички»… В связи с падением ипотечных ставок клиенты стали больше рассчитывать на свои силы. Несмотря на то, что реальные доходы населения по-прежнему не увеличиваются, количество желающих улучшить свои жилищные условия за счет части средств, взятых в ипотеку, растет. Это чувствуют и собственники вторичной недвижимости, которые стали более активно выходить на рынок. Поэтому неудивительно, что в январе со своими объектами вернулась часть продавцов, которая отложила продажу квартиры на более поздний срок во второй половине осени, когда спрос на «вторичку» в Подмосковье серьезно упал», — комментирует Ольга Власова.

Спрос

В январе управление Росреестра по Москве зарегистрировало 7 969 переходов прав в рамках сделок купли-продажи жилья. По сравнению с декабрем 2019 г. показатель снизился на 49,5%. Такая просадка обычна для начала года: с одной стороны, декабрь – всегда самый «урожайный» по числу зарегистрированных сделок месяц в году, с другой – значительную часть января занимают новогодние каникулы. В 2019 и 2018 г. этот показатель тоже падал относительно декабря на 47-48%.

Читайте также  Ритейлеры мирового рынка интересуются пакетными предложениями брокера

Однако в 2020 г. покупательская активность просела не только к декабрю, но и к январю 2019 г. – на 19,1%, чего в предыдущие два года не отмечалось. Таким образом, если судить по статистике московского Росреестра, январь 2020 г. продолжил динамику всей второй половины 2019-го. Напомним, из-за ажиотажа в начале года, который привел к вымыванию спроса будущих периодов, и стагнации доходов населения вторичный рынок закончил прошлый год в минусе, несмотря на существенное удешевление ипотеки – см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в 2019 году: дешевая ипотека не вытянула спрос».

Но надо учитывать, что подготовка сделок с недвижимостью обычно занимает не менее одного-двух месяцев. Поэтому данные Росреестра за январь фактически свидетельствуют об уровне покупательской активности в последние месяцы прошлого года. При этом риелторы, которые видят не только конец, но и начало сделок, довольны январскими показателями.

«Для вторичного рынка жилья этот год начался весьма удачно: количество авансов, полученных компанией за январь, на 10% больше, чем в том же месяце 2019-го. Это обнадеживающее наблюдение, особенно если учесть, что январь прошлого года сам по себе был весьма активным месяцем вследствие деятельности покупателей, получивших от банков одобрение на оформление ипотечного кредита (действует до трех месяцев) в конце 2018-го, до повышения ставок. Что же касается сравнения с декабрем, то из-за новогодних праздников январь всегда уступает этому месяцу, обычно количество авансов по итогам января снижается в два раза по отношению к декабрю», — говорит Сергей Шлома.

В «Азбуке Жилья», правда, получилось наоборот: число обращений в компанию по сравнению с предыдущим месяцем увеличилось на 6,4%, а относительно января 2019 г. – сократилось на 10%.

В Подмосковье количество внесенных покупателями авансов выросло в среднем на 17,4% по отношению к декабрю прошлого года и на 12,8% в сравнении с январем 2019 г. Число заключенных сделок за месяц увеличилось на 11,6% и на 4,3% в сравнении с январем 2019-го. В отдельных агентствах январь был еще удачнее. Например, в АН «Удачный выбор» по итогам января число авансов выросло на 30%, а сделок — на 25%.

По предварительной оценке Ольги Власовой, февраль в плане спроса будет, как минимум, не хуже января и заметно лучше февраля 2019 г., учитывая, что февраль 2019 г. был для подмосковного рынка недвижимости самым провальным по уровню спроса в первом полугодии прошлого года.

Сергей Шлома в свою очередь отмечает, что на данный момент по количеству внесенных авансов нынешний февраль идет вровень с февралем 2019-го. И пока еще сложно сказать, окажется ли в итоге этот месяц более прибыльным в годовом выражении или все же активность покупателей пойдет на спад.

Ипотека

Спрос на «вторичку» растет главным образом благодаря удешевлению ипотеки, считает Ольга Власова.

Читайте также  Райффайзенбанк начнет оформлять ипотеку на квартиры в ЖК «Эмеральд на Малой Неве»

«Падение ипотечных ставок привело к тому, что стало много обращений, фактически касающихся обмена меньшего жилья на большее», — отмечает вице-президент ГРМО.

По ее данным, число сделок на вторичном рынке недвижимости Московской области, заключенных с использованием ипотечных средств, в январе выросло на 2% по сравнению с декабрем. С ипотекой в январе было заключено 73% сделок в целом по рынку — на 24,3 п.п. больше, чем годом ранее, в январе 2019 г. В АН «Удачный выбор», активно работающем в качестве ипотечного брокера, доля ипотечных сделок в январе и вовсе достигла 97%.

То, что снижение ставок положительно влияет на спрос, не отрицают и специалисты «Инкома»: на фоне стагнации доходов ипотека для многих покупателей остается единственным способом купить жилье. В январе доля ипотечных операций на «вторичке» в сравнении с первым месяцем зимы увеличилась в «Инкоме» с 36% до 38%.

Однако ипотечный спрос в Москве в целом продолжает слабеть: в январе 2019-го доля ипотеки была выше на 4,3% п.п. и составляла 42,3%. Количество ипотечных сделок с вторичным жильем в «Инкоме» с декабря по январь сократилось на 19,6%, за год – на 14,2%. Фактически, этот показатель сейчас находится на уровне января 2018 г., отмечает Сергей Шлома. При этом ставки тогда были выше, чем сейчас: по данным ЦБ, в январе 2018 г. кредиты на покупку вторичного жилья выдавали в среднем под 9,97% годовых, а в конце 2019 г. (статистики ЦБ за январь 2020 г. еще нет) – под 9,3%.

Спрос на кредиты пострадал по той же причине, что и спрос на жилье в целом: ажиотаж в конце 2018 — начале 2019 г. подпитывался в основном кредитными деньгами, и уже к лету 2019 г. ипотечный спрос был в основном реализован.

Цены

За счет вымывания наиболее доступных лотов и изменения структуры предложения цены на вторичном рынке Москвы в целом развернулись в рост. Но дорогой сегмент по-прежнему тормозит – в бизнес-классе все еще слишком много переоцененных квартир.

В среднем столичный квадратный метр подорожал в январе на 0,6% и теперь стоит 179 600 руб. по индексу www.irn.ru. Но если индекс дешевого жилья в январе рос вместе с рынком и по итогам месяца прибавил 0,6%, то индекс дорогого жилья не только отстал, но и ушел в минус (-0,5%) – см. обзор рынка недвижимости по итогам января 2020 года.

Средняя стоимость вторичной квартиры в Москве за месяц выросла на 0,9% до 23,5 млн руб., подсчитали в «Азбуке Жилья». Причем рост цен обеспечил исключительно комфорткласс, подорожавший на 1,8% до 18,94 млн руб. В «бизнесе» и «экономе» цены не изменились по сравнению с декабрем: 40,7 млн руб. и 9,28 млн руб. соответственно.

Средний чек сделки на вторичном рынке жилья «старой» Москвы также продолжает постепенно увеличиваться. Если в конце 2019 г. он составлял 8,55 млн руб., по данным «Инкома», то к концу января он вырос на 50 000 рублей, до 8,6 млн. В январе прошлого года средний чек сделки находился примерно на таком же уровне – 8,7 млн руб.

Читайте также  Ипотека объединит интересы

В Подмосковье благодаря возросшей активности на рынке также продолжился небольшой рост усредненной стоимости квадратного метра, отмечает Ольга Власова. В январе метр, по данным ГРМО, подорожал на 0,25% по отношению к декабрю. Средняя стоимость «квадрата» составила 75 477 руб.

Примерно на столько же — на 0,3% до 5,97 млн руб. — вырос и средний бюджет сделки, по данным «Азбуки Жилья». Квартиры эконом- и комфорткласса выросли в цене на 5,9% и 0,8% соответственно, до 4,56 млн и 5,94 млн руб. В сегменте бизнес-класса цены, наоборот, упали на 0,4% до 8,22 млн руб.

Скидки

На протяжении октября, ноября и декабря доля сделок с дисконтом на вторичном рынке Москвы держалась на довольно высоком уровне – 81%, однако по итогам января она снизилась до 74% (годом ранее данный показатель составлял 70%), рассказывает Сергей Шлома. По данным «Инкома», средний размер скидки на вторичном рынке сейчас, как и в декабре, равен 6,3%. А в аналогичный период прошлого года средний дисконт равнялся 5,2%.

Покупатели подмосковной вторичной недвижимости в январе могли рассчитывать на дисконт на уровне 6,5% от первоначально заявленной стоимости объекта. Это на 0,3% меньше, чем в декабре, и на 0,9% больше, чем в январе 2019 г. К снижению уровня скидок привела как возросшая активность рынка в целом, так и тот факт, что в конце года собственники недвижимости торгуются более охотно в надежде решить жилищную проблему до новогодних праздников, отмечает Ольга Власова.

В связи с усилением активности покупателей на «вторичке» средний срок экспозиции квартир постепенно уменьшается. Если в первой половине осени прошлого года столичная квартира продавалась в среднем за 71-70 дней, то в ноябре – уже за 69 дней, в декабре – 67, а в январе – за 65 дней, подсчитали в «Инкоме». В январе прошлого года средний срок экспозиции был равен 62 дням.

По словам Ольги Власовой, в Подмосковье выставленное на рынок по адекватной цене вторичное жилье продается теперь в среднем в течение 61 дня. Это на 1,6% быстрее, чем в декабре прошлого года. Однако на 8,2% дольше, чем в январе 2019 г.